처음 원룸이나 주택을 계약할 때는 낯선 용어와 절차 때문에 실수하기 쉽습니다.
특히 보증금, 계약서, 집 상태 등을 제대로 확인하지 않으면 금전적인 피해를 입을 수도 있죠.
오늘은 부동산 초보자도 꼭 알아야 할 계약 전 체크포인트를 정리해 봤습니다.
✅ 목차
- 계약 전 등기부등본 확인
- 실제 임대인 여부 확인
- 전입신고와 확정일자의 중요성
- 중개수수료 계산 기준
- 집 내부 상태와 하자 체크
- 관리비와 공용비용 확인
- 특약사항 꼼꼼하게 보기
1. 계약 전 등기부등본 꼭 확인하기
등기부등본은 말 그대로 '이 집이 누구 소유인지, 어떤 권리가 설정돼 있는지'를 보여주는 문서입니다.
부동산 중개사가 출력해 주는 경우도 있지만, 직접 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 열람해 보는 것도 좋습니다.
→ 확인 포인트: 소유자 이름, 근저당 설정 여부(빚이 잡혀 있는지), 임차권 등
2. 실제 임대인인지 확인
가끔 집주인이 아닌 사람이 집을 내놓는 경우도 있습니다.
계약서를 쓸 때는 반드시 신분증과 등기부등본상의 소유자 이름이 일치하는지 확인하세요.
대리인이라면 위임장과 인감증명서가 필요합니다.
3. 전입신고와 확정일자 받기
전세나 반전세로 계약할 경우, 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 보증금 보호를 받을 수 있습니다.
전입신고는 주민센터에서, 확정일자는 계약서에 도장을 받는 방식으로 처리합니다.
※ 확정일자를 받아야 법적 우선순위가 생깁니다.
4. 중개수수료 계산 기준 (서울·경기 기준)
중개수수료는 계약금액에 따라 요율이 다르게 적용되며, 2021년 10월부터 개정된 기준이 적용됩니다.
아래 표는 서울과 경기도 공통으로 적용되는 기준입니다.
| 전세 / 월세 | 5천만 원 미만 | 0.5% | 25만 원 이하 |
| 5천만 원 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 이하 | |
| 1억 원 ~ 3억 원 미만 | 0.3% | 90만 원 이하 | |
| 3억 원 ~ 6억 원 미만 | 0.4% (협의 가능) | 최대 240만 원 | |
| 6억 원 이상 | 0.5% (협의 가능) | 협의로 결정 |
💡 월세 계약 시 계산 방법
보증금 + (월세 × 100)을 전세 환산가액으로 보고 계산합니다.
예: 보증금 5000만 + 월세 50만 → 5000만 + (50만 × 100) = 1억
💸 예시로 살펴보는 중개수수료
- 전세 1억 원 계약
→ 1억 × 0.3% = 30만 원 - 보증금 5000만 + 월세 50만 원 계약
→ 환산가액 = 1억 → 1억 × 0.3% = 30만 원 - 전세 2억 5천만 원 계약
→ 2.5억 × 0.3% = 75만 원 - 보증금 4억 + 월세 30만 원 계약
→ 환산가액 = 4억 + (30만 × 100) = 4.3억 → 협의 하에 4.3억 × 0.4% = 최대 172만 원
✅ Tip!
중개수수료는 상한선 내에서 중개사와 협의 가능하므로, 계약 전에 정확한 계산 근거와 비용을 미리 확인하는 것이 중요합니다.
불필요하게 높은 수수료를 지불하지 않도록 주의하세요!
5. 집 상태, 하자 체크
계약 전에 집 내부를 꼼꼼하게 둘러보세요.
곰팡이, 누수, 창문 단열 상태, 수도·전기·가스 이상 여부 등은 반드시 점검해야 합니다.
가능하면 사진이나 동영상으로 증거를 남겨두면 분쟁 시 도움이 됩니다.
6. 관리비, 공용요금 확인
보증금이나 월세만 생각하고 계약하면 안 됩니다.
특히 관리비에 포함된 항목(청소비, 전기, 수도 등)과 별도 요금(인터넷, TV) 등을 반드시 확인하세요.
건물마다 기준이 달라 큰 차이가 날 수 있습니다.
7. 특약사항 꼼꼼히 보기
계약서 맨 아래의 ‘특약사항’은 계약의 핵심입니다.
예를 들어, “에어컨 A/S는 임차인 부담”처럼 말로만 한 약속은 법적 효력이 약하므로 꼭 문서로 명시해야 합니다.
→ 특약 없이 구두로만 약속했다가 분쟁이 생기는 일이 많습니다.
📝 마무리하며
처음 계약할 때는 계약서 한 줄 한 줄이 낯설고 부담스럽게 느껴질 수 있지만, 위에 정리한 내용을 체크하며 하나씩 확인해 보면 안심하고 계약할 수 있습니다.
혹시라도 불안하다면 계약 전 가족이나 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
댓글