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부동산 & 경제 이야기/공인중개사

부동산 계약할 때 꼭 확인해야 할 7가지 체크포인트

by 공부하는 언니👩‍🎓 2025. 3. 11.
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처음 원룸이나 주택을 계약할 때는 낯선 용어와 절차 때문에 실수하기 쉽습니다.
특히 보증금, 계약서, 집 상태 등을 제대로 확인하지 않으면 금전적인 피해를 입을 수도 있죠.
오늘은 부동산 초보자도 꼭 알아야 할 계약 전 체크포인트를 정리해 봤습니다.


✅ 목차

  1. 계약 전 등기부등본 확인
  2. 실제 임대인 여부 확인
  3. 전입신고와 확정일자의 중요성
  4. 중개수수료 계산 기준
  5. 집 내부 상태와 하자 체크
  6. 관리비와 공용비용 확인
  7. 특약사항 꼼꼼하게 보기

부동산계약
부동산계약 체크리스트

1. 계약 전 등기부등본 꼭 확인하기

등기부등본은 말 그대로 '이 집이 누구 소유인지, 어떤 권리가 설정돼 있는지'를 보여주는 문서입니다.
부동산 중개사가 출력해 주는 경우도 있지만, 직접 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 열람해 보는 것도 좋습니다.
확인 포인트: 소유자 이름, 근저당 설정 여부(빚이 잡혀 있는지), 임차권 등


2. 실제 임대인인지 확인

가끔 집주인이 아닌 사람이 집을 내놓는 경우도 있습니다.
계약서를 쓸 때는 반드시 신분증과 등기부등본상의 소유자 이름이 일치하는지 확인하세요.
대리인이라면 위임장과 인감증명서가 필요합니다.


3. 전입신고와 확정일자 받기

전세나 반전세로 계약할 경우, 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 보증금 보호를 받을 수 있습니다.
전입신고는 주민센터에서, 확정일자는 계약서에 도장을 받는 방식으로 처리합니다.
※ 확정일자를 받아야 법적 우선순위가 생깁니다.


4. 중개수수료 계산 기준 (서울·경기 기준)

중개수수료는 계약금액에 따라 요율이 다르게 적용되며, 2021년 10월부터 개정된 기준이 적용됩니다.
아래 표는 서울과 경기도 공통으로 적용되는 기준입니다.

거래유형거래금액 구간상한요율최대 수수료 한도
전세 / 월세 5천만 원 미만 0.5% 25만 원 이하
  5천만 원 ~ 1억 원 미만 0.4% 30만 원 이하
  1억 원 ~ 3억 원 미만 0.3% 90만 원 이하
  3억 원 ~ 6억 원 미만 0.4% (협의 가능) 최대 240만 원
  6억 원 이상 0.5% (협의 가능) 협의로 결정
 

💡 월세 계약 시 계산 방법
보증금 + (월세 × 100)을 전세 환산가액으로 보고 계산합니다.
예: 보증금 5000만 + 월세 50만 → 5000만 + (50만 × 100) = 1억


💸 예시로 살펴보는 중개수수료

  • 전세 1억 원 계약
    → 1억 × 0.3% = 30만 원
  • 보증금 5000만 + 월세 50만 원 계약
    → 환산가액 = 1억 → 1억 × 0.3% = 30만 원
  • 전세 2억 5천만 원 계약
    → 2.5억 × 0.3% = 75만 원
  • 보증금 4억 + 월세 30만 원 계약
    → 환산가액 = 4억 + (30만 × 100) = 4.3억 → 협의 하에 4.3억 × 0.4% = 최대 172만 원

Tip!
중개수수료는 상한선 내에서 중개사와 협의 가능하므로, 계약 전에 정확한 계산 근거와 비용을 미리 확인하는 것이 중요합니다.
불필요하게 높은 수수료를 지불하지 않도록 주의하세요!

 


5. 집 상태, 하자 체크

계약 전에 집 내부를 꼼꼼하게 둘러보세요.
곰팡이, 누수, 창문 단열 상태, 수도·전기·가스 이상 여부 등은 반드시 점검해야 합니다.
가능하면 사진이나 동영상으로 증거를 남겨두면 분쟁 시 도움이 됩니다.


6. 관리비, 공용요금 확인

보증금이나 월세만 생각하고 계약하면 안 됩니다.
특히 관리비에 포함된 항목(청소비, 전기, 수도 등)과 별도 요금(인터넷, TV) 등을 반드시 확인하세요.
건물마다 기준이 달라 큰 차이가 날 수 있습니다.


7. 특약사항 꼼꼼히 보기

계약서 맨 아래의 ‘특약사항’은 계약의 핵심입니다.
예를 들어, “에어컨 A/S는 임차인 부담”처럼 말로만 한 약속은 법적 효력이 약하므로 꼭 문서로 명시해야 합니다.
→ 특약 없이 구두로만 약속했다가 분쟁이 생기는 일이 많습니다.


📝 마무리하며

처음 계약할 때는 계약서 한 줄 한 줄이 낯설고 부담스럽게 느껴질 수 있지만, 위에 정리한 내용을 체크하며 하나씩 확인해 보면 안심하고 계약할 수 있습니다.
혹시라도 불안하다면 계약 전 가족이나 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

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