안녕하세요,
우리나라에만 있는 전세계약을 아시죠?? 월세부담을 조금이라도 낮추기 위해서 보증금의 비중을 늘려서 계약을 하고, 계약 완료일에 보증금을 반환받지요. 그런데 월세 계약에 비해 보증금이 크기 때문에 불안할 수밖에 없어요. 그리고 요즘 들어 전세사기에 빠지는 사회현상도 그렇기도 하고요.
전세 계약을 맺고 살고 있는 많은 세입자들에게 가장 중요한 건 바로 전세보증금을 지키기 위한 제도인 전세보증금반환보증에 대해 이야기하려 합니다. 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떨까요? 이런 불안함을 덜어주는 제도가 바로 전세보증금 반환보증입니다.
오늘은 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 전세보증금 반환보증제도에 대해 알아보려 합니다.
🧮전세보증금 반환보증제도란?
전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 세입자 대신 HUG(주택도시보증공사)가 보증금을 먼저 돌려주고, 나중에 집주자에게 구상권을 행사하는 제도입니다.
쉽게 말해, 전세보증금에 대한 보험 같은 것이라고 보면 됩니다. 만일의 상황에 대비하는 장치죠.
보증내용 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 도움을 줍니다.
보증대상 전세보증금은 수도권 7억 원 그 외 지역 5억원 이하, 보증부 월세계약의 경우 전월세전환율 적용 전세보증금이 수도권 7억원, 그외 지역 5억 원 이하입니다.
신청기한 전세계약기간의 1/2 경과 전까지입니다.
가입 대상과 조건은?
1. 가입 대상 세입자
- 전세계약을 체결한 임차인(세입자)
- 전입신고와 확정일자를 갖춘 사람
2. 보증 가능한 주택 유형
- 아파트
- 다세대·연립주택
- 단독·다가구주택
- 오피스텔 등
3. 가입 가능한 조건 예시
- 보증금이 수도권 기준 7억 원 이하(지방은 5억 이하)
- 임대인이 1 주택자 이상인 경우 제한 있음
※ 상황에 따라 달라지므로, HUG 홈페이지에서 확인이 필요해요.
4. 전세보증금 반환보증제도 요약표
✅ 전세보증금 반환보증제도 요약표
| 보증신청 기한 | - 신규 계약: 잔금지급일/전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2 경과 전 - 갱신 계약: 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 보증 대상 주택 | 아파트, 단독/다가구, 다중, 연립/다세대, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 |
| 보증 불가 주택 | 공관, 가정어린이집, 지역아동센터, 근린생활시설 등 |
| 보증신청자(채권자) | 전세계약서 상 임차인(개인, 외국인, 법인 포함) ※ 법인은 조건부 가능 |
| 보증금액 | 신청한 금액 (단, 일부 담보 제공 시 보증금 전액만 가입 가능) |
| 보증한도 | 주택가격 × 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등 *’23.12.31까지 갱신은 100% 적용 가능 |
| 가입조건 주요 내용 | - 전입신고 + 확정일자 - 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 담보인정비율(90%) - 등기부등본상 권리침해 없음 - 건물·토지 모두 임대인 소유 - 위반건축물 아님(아파트 제외) |
| 전세계약서 요건 | - 1년 이상 - 공인중개사 날인 - 보증금: 수도권 7억, 지방 5억 이하 - 특약 제한 없음 |
| 전입세대 확인서 | 타세대 전입 없을 것 (단독, 다가구, 다중 제외) |
| 전세권 설정 시 | 전세권 말소 또는 공사로 이전해야 함 |
| 전세대출 관련 조건 | 질권·채권양도 없는 경우만 가능 (단, SGI보증 대출은 예외) |
| 가입 채널 | - 위탁은행: 신한, 국민, 우리, 농협 등 - 모바일: 국민·우리 앱 - 플랫폼: 네이버부동산, 카카오페이, 토스 |
가입 방법은 어떻게?
1. HUG 홈페이지 접속
👉 HUG 전세보증금 반환보증
2. 온라인 가입 신청
회원가입 후, ‘전세보증금 반환보증’ 메뉴에서 신청
3. 필요 서류 제출
- 전세계약서
- 주민등록등본
- 확정일자 있는 계약서 사본
- 기타 요청 서류
4. 심사 및 보증료 납부 후 보증서 발급
어떻게 세입자를 보호하나요?
- 보증금 미반환 시, 세입자에게 보증금 먼저 지급
- 이후 HUG가 집주인에게 구상권 청구
- 세입자는 시간과 법적 절차 없이 보증금 회수 가능
즉, 내 보증금이 보험처럼 보호받는 구조입니다. 특히 깡통전세 위험이 커진 요즘, 보증보험 가입 여부가 전세 계약의 필수 체크 사항이 되어가고 있습니다.
마무리하며
전세 계약은 단순한 주거 계약이 아닙니다. 내 돈을 안전하게 지키기 위한 준비도 꼭 필요합니다.
전세보증금 반환보증은 비용이 들긴 하지만, 집주인의 재정상 태나 시장 변동성에 의한 리스크를 줄일 수 있는 수단입니다.
처음엔 복잡해 보여도, 위 과정대로 천천히 따라가 보세요.
그리고 전세계약을 앞둔 분들이라면 꼭 한 번 보증가입 여부를 고려해 보시길 추천드립니다.
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