｜경매 입문 번외 편｜권리분석의 첫걸음
안녕하세요, 경매공부 중인 초보 투자자입니다 😊
오늘은 조금 어렵지만, 꼭 짚고 넘어가야 할 핵심 개념 하나!
바로 “말소기준권리” 에 대해 이야기해보려 해요.
❓ 말소기준권리… 이름부터 너무 어려워요
처음엔 저도 이 말을 보고 머리가 지끈했어요.
‘말소?’ ‘기준?’ ‘권리?’
그런데 경매에서 진짜 중요한 건
경매로 낙찰받았을 때, 어떤 권리는 없어지고 어떤 건 내가 떠안느냐예요.
👉 그 기준이 되는 권리가 바로 말소기준권리예요!
📌 한 줄 요약:
말소기준권리란, 경매로 낙찰되면 이 권리보다 “뒤에 생긴” 권리들은 자동으로 사라진다!
이 말이 핵심입니다.
🔍 예시로 이해해 볼게요
아래는 어떤 집의 등기부등본 권리 순서입니다:
| 1 | 근저당 A은행 | 2020.01.01 |
| 2 | 전세권 김세입자 | 2021.01.01 |
| 3 | 가압류 B회사 | 2022.03.01 |
| 4 | 강제경매 신청 | 2023.01.01 |
👉 이 경우, 말소기준권리 = 근저당 A은행(2020.01.01)이라고 볼 수 있어요.
왜냐? 이 근저당이 경매를 촉발한 1순위 담보권이기 때문입니다.
📌 그럼 이 말소기준권리보다 '뒤에' 설정된 권리들은 어떻게 될까요?
- 전세권 (2021) ❌ 말소됨
- 가압류 (2022) ❌ 말소됨
- 경매 신청 (2023) → 이미 절차니까 진행됨
✅ 그래서, 낙찰자는 이 권리들을 깨끗이 정리된 상태로 인수하지 않아요!
😱 그런데… 말소되지 않는 권리도 있다고?
맞아요!
아래와 같은 경우는 낙찰자가 떠안아야 하는 위험한 권리입니다.
❗ 말소되지 않는 대표적인 권리
| 말소기준권리보다 앞선 권리 | 먼저 설정된 근저당 등 | 매우 위험 |
| 대항력 있는 임차인 | 대학력 + 확정일자 + 실거주 | 인수 가능성 ↑ |
| 법정지상권 | 토지·건물이 따로 소유될 때 발생 | 매수 후 해결 필요 |
예를 들어,
전세세입자가 말소기준권리보다 앞선 날짜에 확정일자를 받고, 보증금을 못 받은 상태에서 살고 있다면?
→ 그 세입자를 내보내려면 내가 보증금을 대신 돌려줘야 할 수도 있어요!
🧠 그래서 어떻게 확인하죠?
등기부등본 + 임대차 정보를 보고 판단해야 해요:
- 등기부등본에서 말소기준권리 찾기
- 보통 첫 번째 근저당권이 기준이 되는 경우가 많음
- 뒤에 있는 권리들 중 남는 게 있는지 체크
- 전세권, 가압류 등 말소될 예정이면 안전
- 앞선 권리나 대항력 임차인 있는지 꼭 확인
- 전입일 + 확정일자가 말소기준보다 앞이면 ‘인수주의’
📚 참고 사이트
📘 대법원 경매정보
👉 https://www.courtauction.go.kr
📙 대한법률구조공단 – 권리분석 안내
👉 https://www.klac.or.kr
📗 국가법령정보센터 – 민사집행법 참고
👉 https://www.law.go.kr
📦 오늘의 정리
✔️ 말소기준권리 = 경매 이후 말소 기준이 되는 첫 권리
✔️ 이 권리보다 늦게 설정된 건 대부분 말소됨
✔️ 하지만, 앞선 권리나 대항력 임차인은 인수해야 함
✔️ 그래서 말소기준권리를 제대로 파악하는 게 경매의 첫걸음!
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