안녕하세요, 경매 공부 중인 초보 투자자입니다!
지난 시간엔 임의경매와 강제경매에 대해 배워봤죠?
이제 본격적으로 물건을 볼 때가 됐는데… 그전에 꼭 봐야 할 게 있어요.
바로 등기부등본입니다.
🧐 “등기부등본? 그건 뭐예요?”
등기부등본은 부동산의 주민등록등본 같은 존재예요.
이 부동산이 누구 소유인지, 빚이 있는지, 소송 걸린 건 아닌지
모든 권리관계를 한눈에 보여주는 문서죠!
📂 등기부등본, 이렇게 생겼어요
등기부등본은 총 3가지 항목으로 나뉘어요.
| ① 표제부 | 부동산의 기본정보 | 주소, 구조, 면적 등 |
| ② 갑구 | 소유권 관련 정보 | 누가 주인인지, 소유권 변동 내역 |
| ③ 을구 | 소유권 이외의 권리 | 담보(근저당), 전세권, 가압류 등 |
🔍 갑구 vs 을구 – 어디를 봐야 할까?
경매에서는 주로 ‘갑구’와 ‘을구’를 집중해서 봅니다!
① 갑구(소유권 관련)
- 이 집의 주인이 누구인지 알 수 있어요
- 소유권이 몇 번이나 바뀌었는지도 확인 가능
- 가등기, 가압류, 소유권 이전 청구권 등이 있을 수 있어요
② 을구(빚,돈 관련)
- 여기서부터 중요한 정보가 나옵니다
- 근저당, 전세권, 압류 등
- 이게 많으면 "아… 빚이 많구나…" 싶어요 😅
- 경매 신청한 채권자도 여기 적혀 있어요!
📌 이런 권리는 꼭 체크!
| 근저당권 | 담보 대출 걸린 상태 | 경매 원인 1순위, 매각 후 말소됨 |
| 전세권 | 세입자 권리 | 인수 위험 여부 확인 필요 |
| 가압류 | 소송 전 단계 압류 | 매각 후 소멸 가능 |
| 임차권 등기명령 | 세입자가 나 안 나가고 버티겠다는 의사 | 명도 지연 가능성 있음 |
🧠 실전 체크포인트
등기부등본을 처음 볼 땐 이렇게 정리해 보세요 👇
✅ 을구에서 근저당권이 있나?
→ 담보로 돈 빌린 흔적!
✅ 가압류나 압류가 많나?
→ 채무가 많을수록 복잡해질 수 있어요.
✅ 임차권 등기나 전세권이 있나?
→ 이건 명도(집 비우게 하기)에 영향을 줘요.
✅ 최초 설정일자 vs 말소기록
→ 오래된 근저당인데 말소가 안 됐다? 조심!
📘 어디서 등기부등본 확인하나요?
🧾 정부24 – 열람 & 발급
👉 https://www.gov.kr → ‘등기부등본’ 검색
공동인증서로 로그인하면 700원에 열람 가능! (발급은 1,000원)
📚 대법원 등기소 홈페이지
👉 https://www.iros.go.kr
이곳에서도 등기열람·발급 가능, 유료지만 즉시 확인 가능
💡 오늘의 한 줄 요약
등기부등본 = 부동산의 이력서이자 건강검진표!
소유권, 빚, 세입자 관련 권리를 하나하나 읽어보면
어떤 물건이 ‘안전’한 지, ‘위험’한 지 판단할 수 있어요. 경매의 시작은 권리 분석에서 시작된다는 말이 있어요. 그만큼 첫 단추를 잘 꾀어야 한다는 거겠죠? 처음은 다 서툴고 어려운 것이 당연합니다. 천천히 시작해 봅시다.
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