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부동산 & 경제 이야기/공인중개사

관리비로 위장한 월세? 월세 29만 + 관리비 21만, 그게 진짜 괜찮은 계약일까?

by 공부하는 언니👩‍🎓 2025. 5. 20.
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(이 글을 현업공인중개사 또는 임대인이 싫어할 수 있습니다. 미리 사과드립니다. 하지만 세입자 입장에서 꼭 알았으면 합니다.)

 

안녕하세요,
최근 전월세 신고제가 강화되면서 일부 임대인들이 월세를 관리비로 분리해 표기하는 방식으로 제도를 우회하려는 움직임이 늘고 있습니다.

전월세신고금액이 보증금 6천만원초과 월차임 30만 원 초과 계약건이라 신고하지 않으려고 꼼수 물건들이 종종 나오죠~

 

예를 들어 실제 월세는 50만 원인데, 계약서에는 월세 29만 원 + 관리비 21만 원으로 나뉘어 표기되는 사례, 한 번쯤 들어보셨거나 직접 겪으셨을지도 모릅니다.

이런 계약은 겉보기엔 부담이 적어 보이지만, 세입자 입장에서 불이익이 클 수밖에 없습니다.
오늘은 이런 위장 계약의 문제점, 법적 관점, 그리고 세입자가 꼭 알아야 할 정보에 대해 차분히 정리해 드리겠습니다.


👀 왜 임대인은 월세를 관리비로 나눠 쓰려 할까?

전월세 신고제가 시행되면서 월세 정보가 세무서 및 관할 관청에 자동으로 연동됩니다.
이렇게 되면 임대인의 과세 부담 증가, 기초생활수급 요건 탈락, 건보료 인상 등 여러 불이익이 생길 수 있기 때문에 일부 임대인들이 월세를 '관리비'로 위장해 신고를 피하려는 시도를 합니다. 정당하게 신고를 하면 올바른 세액으로 성실한 납세를 할 수 있을 텐데, 간혹 세금을 줄여보려는 꼼수 계약이 나오고 있죠?! 하지만 요즘은 정보가 다양해지고 부동산 공부도 많이 이뤄졌기 때문에 좀 정당한 계약이 많이 생겼으면 좋겠습니다.


❗ 문제점 1: 세입자의 권리 보호가 약해진다

관리비는 원칙적으로 계약서에 항목별 내역을 명시하고, 실사용 기준으로 정산되어야 합니다.
하지만 실제로는 ‘명목상 관리비’에 임대료 성격의 금액이 포함되면 다음과 같은 문제가 발생합니다:

  • 보증금 반환 우선순위 계산이 왜곡됨
    → 보증금 외 월세가 제대로 신고되지 않아, 세입자의 우선변제권 행사에 제한이 생길 수 있습니다.
  • 임대차 분쟁 시 법적 불리
    → "관리비는 변동 가능성이 있는 항목"이므로, 법원에서는 이를 월세로 인정하지 않아 세입자의 입장이 불리해질 수 있습니다.

❗ 문제점 2: 확정일자·전월세 신고와 어긋남

전월세 신고제가 시행되면서 전입신고 + 확정일자 + 신고 내용이 하나로 연결됩니다.
이때 계약서상의 월세 금액이 축소되거나 실제와 다른 경우, 세입자는 다음과 같은 불이익을 받을 수 있습니다:

  • 전세자금대출 심사 시 불이익
  • 보증금 반환 청구 시 인정되지 않는 월세
  • 공공임대/청약 등 소득 기준 판단에 오류 발생

✅ 세입자가 꼭 알아야 할 점

1. 계약 전, 월세 + 관리비 구성 항목을 반드시 확인하세요

관리비 항목이 구체적으로 적혀 있는지, 예: 전기료, 수도료, 청소비, 인터넷 등
→ ‘기타 포함’ ‘관리비 일괄’이라는 표현은 위험 신호입니다.

2. 계약서에는 실제 지급하는 전체 금액이 명확히 적혀야 합니다

계약서상 월세가 너무 낮고 관리비가 높게 적힌다면,
“이 관리비는 월세의 일부가 아닌가요?”라고 꼭 물어보시고, 필요시 계약서에 특약으로 명시하도록 하세요.

3. 신고는 현실에 맞게, 불이익은 결국 세입자에게 돌아옵니다

전월세 신고 시 허위 신고를 하면 과태료가 부과될 수 있으며,
임대인은 책임을 회피해도, 세입자는 보증금 미반환·우선순위 상실·법적 분쟁 등의 피해를 고스란히 떠안을 수 있습니다.


💡 제도를 지키는 것이 결국 보호받는 길입니다

법을 우회하는 계약은 일시적으로는 양측 모두에게 유리해 보일 수 있습니다.
하지만 시간이 지나고 문제가 생기면, 세입자 쪽이 훨씬 불리한 위치에 놓이게 됩니다.

임대차 계약은 단순히 '가격'만 보고 결정하는 것이 아닙니다.
내 권리를 법적으로 보장받을 수 있는 구조인지, 계약서의 표현 하나하나가 나중에 어떤 결과를 가져올 수 있는지를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

앞으로는 전월세 신고제가 더욱 정교하게 연동되는 만큼,
투명하고 정직한 계약만이 나를 지키는 가장 강력한 보호막이 됩니다.

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